干货：房地产预售阶段涉税十问
关于我们
【明思】致力于民商事法律专业服务，成立于2002年，总部位于广州。专注于解决家族法律事务、民商事争议、资产重组、投融资、财税法等领域的综合性、涉外型的广东省优秀律师事务所。
【网址】www.mingsilawyer.com
房地产开发企业收到预收款的当天，就是纳税义务发生时间吗？
答：不是。《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第三条第一款规定：“纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。”即自2017年7月1日起，房地产开发企业的增值税纳税义务发生时间不再是收到预收款当天。房地产开发企业收到预收款时，并没有发生增值税纳税义务，无需向买受人开具增值税发票，但需在收到预收款时按照预征率预缴增值税。
2房地产开发企业预缴增值税的预征率？
答：3%。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条规定：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”
3房地产开发企业预缴增值税，预缴期限？
答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十二条规定：“一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。”
4预缴税款的计算答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十一条规定：“应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。”
5预收款发票开具问题答：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十六条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。”第十七条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。”第十八条规定：“一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。”
6本月代收的住宅专项维修资金，需要缴纳增值税吗？答：不需要。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2中的规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。
9房地产开发企业没收的定金或其他违约金，是否需缴纳增值税？答：不需要。因应税行为尚未发生，故未完成交易而没收的定金或其他违约金，属于营业外收入，不需要缴纳增值税。
8 买房送物业费，需要做视同销售处理吗？答：视同销售。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，不是用于公益事业或者以社会公众为对象的，视同销售服务征收增值税。
9买房送物业费，买受人是否应就所得物业费缴纳个人所得税？答：是。根据《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）第三条规定，企业赠送的礼品是自产产品（服务）的，按该产品（服务）的市场销售价格确定个人的应税所得；是外购商品（服务）的，按该商品（服务）的实际购置价格确定个人的应税所得。因此，购房人受赠的物业费，要缴纳个人所得税。
10房地产开发企业销售精装修房，是否视同销售？答：不视同销售。房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、等费用），已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，不视同销售。
另外，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
周小龙律师：法学硕士，主攻金融、财税法专业，擅长处理高难度买卖、民间借贷、婚姻家庭等争议。
林淑贞律师：明思（南沙）所资深律师，主攻财税法专业，曾办理多起税务争议案件获当事人好评，擅长民商法领域诉讼与非诉事务。
明思律谈 ｜广东明思律师事务所
微信号：MingSi_Lawyer加关注
联系我们
电话：020-83277990
传真：020-83277008
邮箱：MingSi1705@163.com
地址：广州市东风中路437号
越秀城市广场南塔1705室
欢迎长按识别二维码关注我们
明思热门原创推荐（点击标题即可阅读）：
• 浅议CRS新情势下的全球资产配置和税务问题 ——兼论私募基金管理人的尽调职责
• 涨知识：中国版CRS落地，高净值人士金融资产迎来“裸奔”时代？
• 干货：三年税款追征期虽未届满，税务机关不得追征滞纳金及罚金之裁判规则